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专题：万科郁亮到龄退休
文 | 《BUG》栏目 徐苑蕾
万科一纸公告宣告了服务公司长达36年的核心人物郁亮正式到龄退休，辞去董事及执行副总裁职务，这标志着一个时代的落幕。
在郁亮任职期间，曾力主将长租公寓列为万科经营性主业之一。他多次为长租公寓业务“定调”，既坦言“长租公寓赚不了大钱，但一定要做”，也反思过具体运营中“二房东模式让万科付出了很大代价”。
而就在此次人事变动之际，万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”风波乍起，其在深圳、武汉、杭州等多地正上演一场大规模的租客清退。据多地多名租客反映，在未提前30天通知的情况下被要求搬离，泊寓方面提供换房、重签或退租赔偿等方案。
租客清退背后指向万科和房东之间的租金纠纷。有房东称，与万科旗下子公司签订长达12年的委托运营合同，近期却被拖欠租金超10万元，且被要求签署解约协议后方可申请发放欠租。
一位接近深圳万科的人士表示，目前少数楼栋存在阶段性缓付情况，公司已制定解决方案和还款计划，正在与业主进行沟通，将逐步协调解决问题。
房东曝万科欠租，租客遭清退
去年12月初，有万科泊寓房东在社交媒体发文称收到退租通知，万科方面要求房东先签署解除协议，然后将押金打到万科公司账户，之后才能申请发放被拖欠的租金。此外，万科还要求房东免去一个月租金给泊寓撤场。
该房东向《BUG》栏目透露，他与万科旗下子公司签订了长达12年的租赁合同，将名下房产委托给万科进行长租公寓运营，收到退租通知时距离合同到期还有6年时间。
该房东表示，万科作为运营方支付了1个月租金，但累计拖欠租金长达3个月，总额超过10万元。2024年万科方面曾提出降租要求，将每平方米租金减少10元至30元左右。
房东被欠租的情况并不是个例。
在此背景下，不少万科泊寓租客反映，突然收到通知被要求搬离。《BUG》栏目发现，清退覆盖深圳、武汉、杭州等地的泊寓门店，其中万科总部所在地深圳影响较大，龙华青虹公社、长发新村、沙湾公社等租户都收到了清退通知。
一位泊寓租客表示，“16日收到通知，31日就要清退，公寓楼下贴出了停业通知，听说万科关联公司万村和泊寓欠了200多万。”
也有租客表示，“泊寓通知是由于和房东的经营合同到期，房子要还给房东经营。泊寓方面提供了几个安置方案，一是免费换房到其他泊寓门店，搬家费由门店承担，并且免租一个月，二是维持现状，改为和房东重新签约，三是直接退房，退还押金和剩余租金。”
至于违约金，有租客称，按照合同，在服务期限内，如果泊寓无法继续出租，应该提前30天通知并赔偿一个月租金作为违约金。据《BUG》栏目了解，不少已退房或与房东重新签约的租客已收到赔偿。
针对此次泊寓拖欠房东租金及清退租客的事件，一位接近深圳万科的人士表示，目前少数楼栋存在阶段性缓付情况，公司已制定解决方案和还款计划，正在与业主进行沟通，将逐步协调解决问题。
前述房东也告诉《BUG》栏目，万科提供的协议已经重新修改，无需先退押金，目前其已经收齐万科的欠款。
规模收缩万间，止损高成本房源
租赁住宅业务是万科探索转型、寻求新增长曲线的明星业务。
早在2016年，万科便通过整合各地长租公寓项目，正式推出“泊寓”品牌，并在2018年将其升级为集团的核心主航道业务之一，成立独立事业部。财报数据显示，截至2025年12月底，泊寓共运营管理房源26.9万间，较9月底的28万间环比减少1.1万，其中20.3万间已开业。
在房地产开发业务断崖式下滑的背景下，万科租赁住宅业务保持稳定的规模扩张和业绩增长。2022年至2024年，万科租赁住宅营收分别为32.4亿元、34.6亿元、37.02亿元，此外泊寓业务在2023年首次在成本法下实现了整体盈利。
然而，长租公寓本身属于长周期、低利润的行业。更重要的是，相较于万科整体营收盘子，泊寓的贡献仍属杯水车薪。2025年前三季度，万科租赁住宅业务收入为27.4亿元，同比增长4.4%，营收占比不到2%。
当下的万科正经历前所未有的经营困境。2025年前三季度，万科实现营收1613.9亿元，同比下降26.61%，归母净亏损高达280.16亿元，同比下降56.14%，经营活动现金流净额为-58.89亿元，同比下降21.49%。
更为紧迫的是债务压力。截至2025年9月底，万科的有息负债总额为3629.3亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约为1514亿元，而公司账面上的货币资金为656.8亿元，资金缺口超过850亿元。
对于如今的万科而言，现金流是最稀缺的资源。泊寓业务虽然运营健康，但其二房东模式需要持续支付租金给房东，这是一笔巨大的现金流出。而通过与部分高成本、低收益的房源解约，虽然会带来阵痛但也能更快止损。
《BUG》栏目注意到，深圳被清退的泊寓门店多数是城中村的楼房。2017年，万科推出“万村计划”，通过直接与城中村房东签约，租下整栋或整片房屋，进行统一翻新改造后，再对外出租。?但由于改造成本高、租金回报周期长，且面临市场不确定性，该计划在2018年底曾全面暂停新签约，并放弃部分已签约房源。?
一位行业人士表示，2016年至2017年期间，大量资本涌入长租公寓行业，使得企业为快速扩张规模不惜以远高于市场价的租金报价争抢房源。
前述房东表示，目前其物业已经重新委托给新的“二房东”运营，不过其坦言，“租金肯定没有万科多，一个月便宜了几千块钱。”
债务展期接连受挫，宽限期临近
面对空前的债务危机，万科正通过股东借款、债务展期、资产抵押及出售等多重举措筹措流动性。
不过，作为万科最重要的“输血者”，第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）的支持力度已显乏力。
公开信息显示，截至2025年11月，深圳地铁累计向万科提供超300亿元借款，利率远低于市场水平。但根据双方2025年11月签署的贷款框架协议，2026年6月30日前深铁剩余可借款额度仅22.9亿元，且所有新增借款均需万科提供抵质押担保，“无限输血”模式彻底终结。
此外，万科当前的债务谈判进展屡屡受阻，在经历了连续多轮方案调整与会议博弈后，目前仍未与主要债权人达成一致。
2025年末，万科两笔中期票据“22万科MTN004”（发行金额20亿元，本金兑付日为2025年12月15日）和“22万科MTN005”（发行金额37亿元，本金兑付日定为2025年12月28日）的展期方案，在持有人会议上接连受挫。
尽管万科在方案上做出了一定调整，例如对“22万科MTN004”承诺提供增信措施、在宽限期内先行支付到期利息等，但核心的关于本金展期12个月的议案仍因同意表决权未达到90%的生效门槛而被否决。
在与时间的赛跑中，万科与债权人的沟通窗口正在收窄。根据最新公告，针对上述两笔债券的又一次持有人会议已确定将于2026年1月21日同日召开。
此次会议召开的时间点极为关键，因为两笔债券均已获得30个交易日的宽限期，将于2026年1月28日届满。这意味着，1月21日的会议距离最终期限仅有一周时间，成为万科避免构成公开市场违约的关键一搏。
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